在目前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，三套房無(wú)法獲得貸款，二套房首付比例、貸款利率也都比較高。那么對(duì)于一些政策“誤傷”下的剛需購(gòu)房人群，選擇何種購(gòu)房方式才能達(dá)到最高性價(jià)比呢？

    案例一  改善型購(gòu)房者

    王先生，私企老板，年收入100萬(wàn)元左右。結(jié)婚前在上海浦東用商業(yè)貸款購(gòu)買一套90平方米小戶型住房，目前貸款已經(jīng)還清。結(jié)婚后，計(jì)劃與太太買一戶140平方米左右住房。王太太名下目前無(wú)房產(chǎn)也無(wú)任何貸款記錄。王太太任職某國(guó)有企業(yè)，單位予以繳納公積金和補(bǔ)充公積金。目前兩人看中一套總價(jià)值500萬(wàn)元左右的房子，但王先生手頭現(xiàn)金200萬(wàn)元左右，父母資助50萬(wàn)元，目前名下小戶型房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)252萬(wàn)元左右，出租價(jià)格每月4000元左右。

    貸款方案：“賣舊換新”or“1+1置業(yè)升級(jí)”

    有財(cái)建議：像王先生這樣名下已有房產(chǎn)的人群，按照目前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，即使王先生出售名下房產(chǎn)也仍然會(huì)被列為“第二套購(gòu)房”。如果申請(qǐng)商業(yè)貸款，首付比例50%，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%，貸款成本較高。王先生可選擇將名下房產(chǎn)出售，不申請(qǐng)任何商業(yè)貸款方式，全額購(gòu)買新房。

    但鑒于王先生生意流動(dòng)資金的需要，王先生也可以考慮“1+1”置業(yè)升級(jí)模式，用手頭現(xiàn)金支付首付，用自己和太太的公積金申請(qǐng)貸款，因?yàn)樵谏虡I(yè)貸款和公積金貸款首付相差無(wú)幾的情況下，公積金貸款利率優(yōu)惠確實(shí)能夠讓借款人省錢不少。此外，之前的小戶型房可以保留并出租，用租金來(lái)減輕還款壓力。同時(shí)，王先生夫婦再次購(gòu)房應(yīng)該考慮日后生育小孩問(wèn)題，不如一步到位選擇學(xué)區(qū)周邊或者離重點(diǎn)小學(xué)較近的區(qū)域購(gòu)房，做好長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。

    案例二 兩套房產(chǎn)者

    李先生，目前在上海有一套房產(chǎn)，和太太、兒子一起居住。總價(jià)值300萬(wàn)元左右，有貸款但目前已經(jīng)還清。此外，李先生還在老家?guī)透改纲I了套房產(chǎn)養(yǎng)老，總價(jià)值50萬(wàn)元左右，有貸款但也已還清。目前李先生計(jì)劃在上海再為兒子購(gòu)買一套房子供結(jié)婚用，看中一套總價(jià)值200萬(wàn)元左右的房子。但目前李先生家庭現(xiàn)金只有50萬(wàn)元左右。

    貸款方案：房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款

    有財(cái)建議：像李先生這樣在本地和外地均有貸款記錄的人群，通過(guò)央行個(gè)人征信系統(tǒng)可以查出李先生的兩次貸款記錄，按照現(xiàn)在政策李先生根本無(wú)法申請(qǐng)到商業(yè)貸款或公積金貸款。唯一的辦法是通過(guò)“房產(chǎn)抵押貸款”來(lái)購(gòu)房�！叭绻�申請(qǐng)房屋抵押貸款，前提是抵押房屋貸款已經(jīng)還清。然后由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)�！闭猩蹄y行理財(cái)經(jīng)理林先生在接受第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》采訪時(shí)表示，如果評(píng)估價(jià)格是300萬(wàn)左右，那么大約可獲得150萬(wàn)元貸款，抵押率為50%左右。貸款利率方面，如果是銀行優(yōu)質(zhì)客戶的話，按照貸款基準(zhǔn)利率上浮15%～20%。

    林先生表示，抵押消費(fèi)貸款辦理后，銀行將這筆錢轉(zhuǎn)入林先生銀行賬戶，但不能轉(zhuǎn)賬、取現(xiàn)，只能在POS機(jī)刷卡。對(duì)于刷卡具體用途，銀行不做過(guò)多干涉。

    案例三 外地務(wù)工人員購(gòu)房

    金小姐，江蘇人，在上海工作一年半，一直在上海租房，房租大約1500元。但考慮長(zhǎng)期租房成本很高，而且自己有在上海定居的打算，計(jì)劃先購(gòu)買一套40平方米左右的小戶型房屋居住�？粗幸惶�100萬(wàn)左右住房，目前個(gè)人無(wú)太多存款。金小姐以往并無(wú)貸款記錄，但父母在江蘇為她全額付款購(gòu)買了一套40萬(wàn)元左右房產(chǎn)。

    貸款方案：賣掉外地房付首付

    有財(cái)建議：對(duì)于金小姐這樣的外地人，按照目前新政要求，在申請(qǐng)貸款時(shí)需要提供在上海一年以上的納稅或社保繳納證明，金小姐基本滿足這一條件。在第幾套房的認(rèn)定上，目前上海房地產(chǎn)交易中心并未與全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，無(wú)法查出金小姐在江蘇的房產(chǎn)記錄，如果在上海申請(qǐng)貸款仍被視為首套房，但銀行也會(huì)讓金小姐提供房產(chǎn)情況承諾書，所以建議金小姐可以賣掉江蘇房產(chǎn)，作為首付款，然后依照自身情況申請(qǐng)公積金貸款或商業(yè)貸款。

    在還款方式上，建議采取等額本息還款方式，每月還款額比較固定，壓力比較小。